La selección del emplazamiento es una decisión que requiere permisos: Energía, agua y alineación del terreno.

El ciclo de desarrollo de los centros de datos avanza a un ritmo vertiginoso. Se invierte capital, se adquieren terrenos y se realizan anuncios, a menudo antes de comprender completamente el marco regulatorio. Esto puede generar problemas costosos: rediseños, medidas de mitigación imprevistas y nuevas consultas con las agencias reguladoras.

La buena noticia es que la mayoría de estos resultados son evitables. No ralentizando el proceso, sino formulando mejores preguntas desde el principio. La selección del emplazamiento es una etapa fundamental donde se introduce o se reduce el riesgo de obtener permisos.

A continuación se presenta un marco de referencia para plantear estas importantes preguntas antes de realizar una inversión de capital significativa.

La diferencia entre una pantalla de sitio y una estrategia de sitio

Una pantalla de visualización del sitio responde a la pregunta: ¿Funciona este sitio? Una estrategia de sitio responde a una pregunta más compleja: ¿Qué requerirá este sitio y contamos con el cronograma, las relaciones y los recursos necesarios para desarrollarlo?

La mayoría de los promotores realizan estudios preliminares del terreno, pero pocos elaboran estrategias para su desarrollo. La brecha entre ambos es a menudo la causa de los problemas en los proyectos. Por lo general, no se trata de que el terreno fuera obviamente inadecuado, sino de que el panorama regulatorio completo no se definió hasta después de la firma del contrato. Las limitaciones pueden incluir, entre otras, humedales no cartografiados, obligaciones de consulta con tribus indígenas imprevistas, designaciones de calidad del aire que modifican el proceso de obtención de permisos, o una fuente de agua que, si bien parece disponible sobre el papel, presenta limitaciones legales o vulnerabilidad física que solo se hacen evidentes al analizar en detalle la normativa vigente.

El objetivo de la debida diligencia previa al compromiso es comprender qué podría requerir cada emplazamiento, de modo que las decisiones de seguir adelante o no se tomen con la mayor cantidad de información disponible posible, los diseños del proyecto reflejen las limitaciones reales y la estrategia regulatoria se incorpore al proyecto desde el principio en lugar de ser adaptada posteriormente.

Energía: La interconexión es un problema de permisos, no solo un problema de suministro eléctrico.

La disponibilidad de energía suele ser una de las primeras preguntas que los desarrolladores se hacen sobre un sitio web. También debería ser una de las últimas preguntas que creen haber respondido, porque disponibilidad y viabilidad no son lo mismo.

Puede que exista una subestación a una distancia aceptable. Puede que la capacidad de transmisión parezca estar disponible. Sin embargo, el proceso desde la energía disponible hasta la energía suministrada pasa por colas de interconexión, procesos de coordinación de las compañías eléctricas y, en muchos casos, por la jurisdicción de las autoridades reguladoras federales. Cada uno de estos procesos tiene sus propios plazos y limitaciones.

La posición en la cola de interconexión es crucial. En mercados como el del norte de Virginia, la acumulación de solicitudes de PJM ha extendido los plazos de algunos proyectos durante años. La transición hacia la generación de energía en las propias instalaciones del cliente, como turbinas de gas, pilas de combustible y otras fuentes de generación in situ, ha surgido en parte como respuesta a estas limitaciones. Sin embargo, la generación en las propias instalaciones del cliente conlleva su propia complejidad regulatoria: permisos de calidad del aire, infraestructura de suministro de combustible, posible jurisdicción de la FERC y, en algunos casos, evaluación ambiental federal, según la configuración del proyecto y la situación del terreno.

La proximidad a una subestación es una condición necesaria, pero no suficiente, para la viabilidad del emplazamiento. Lo que importa es si la infraestructura de transmisión necesaria para dar servicio al proyecto puede obtener los permisos, la financiación y la construcción dentro del plazo previsto. Esta cuestión requiere un análisis normativo, no solo un análisis teórico de la capacidad de la red eléctrica.

Líneas de transmisión y torres en un emplazamiento confidencial en California.

Agua: La disponibilidad física no es lo mismo que el acceso regulatorio.

El agua es la limitación que los desarrolladores de centros de datos subestiman con mayor frecuencia, no porque la ignoren, sino porque confunden la presencia física con la fiabilidad normativa y física.

La demanda de refrigeración a gran escala es considerable. Un campus de grandes dimensiones puede requerir millones de galones diarios. Más allá de la disponibilidad de agua, las preguntas clave son si se puede acceder a ella legalmente en los volúmenes necesarios, si dicho acceso está amparado por la legislación estatal sobre derechos de agua y si la fuente en sí misma es físicamente fiable durante la vida útil del proyecto.

Esta última dimensión cobra cada vez más importancia. El agotamiento de los acuíferos, los ciclos de sequía plurianuales y la creciente competencia por el agua por parte de usuarios municipales, agrícolas e industriales están alterando la viabilidad a largo plazo de los emplazamientos. Algunos emplazamientos que hoy son viables podrían dejar de serlo en diez años. Este no es un riesgo especulativo, sino una tendencia documentada en la mayoría de los mercados occidentales y en los crecientes corredores de centros de datos del sureste y la región del Atlántico Medio. Ningún permiso resuelve un problema de disponibilidad física. Si la fuente desaparece, el proyecto deja de ser viable.

Los regímenes estatales de derechos de agua varían significativamente y añaden una capa adicional de complejidad. Los estados del oeste, que se rigen por el principio de apropiación previa, operan bajo un marco legal fundamentalmente distinto al de los estados del este, que se rigen por el principio de derechos ribereños. Algunos estados han promulgado o están considerando requisitos regulatorios adicionales dirigidos específicamente al consumo de agua de los centros de datos. Comprender el marco regulatorio y su posible evolución debería ser un factor clave en la selección de emplazamientos, no una consideración posterior en la obtención de permisos.

Garzas blancas vadeando en aguas de inundación en un proyecto de restauración de humedales.

Tierra: Lo que el suelo te dice antes de que lo arañes

La revisión ambiental preliminar es la base de la debida diligencia en la obtención de permisos para un sitio. Antes de que se inicie la construcción, antes de comprometerse con un terreno, se puede obtener mucha información sobre las necesidades del mismo.

Los humedales, las llanuras aluviales y las aguas bajo jurisdicción se encuentran entre las fuentes más comunes de limitaciones en los proyectos y aumento de costos. La presencia de Aguas de los Estados Unidos en un sitio o adyacente a él activa la jurisdicción del Cuerpo de Ingenieros del Ejército de los EE. UU. y, según la magnitud del impacto, podría requerir una revisión de permisos individual en lugar del proceso simplificado de permisos a nivel nacional. Identificar estos recursos en la fase inicial, antes de comprometerse con un sitio, permite al equipo del proyecto diseñar teniendo en cuenta estos factores, secuenciar la adquisición para evitar las partes más restringidas del sitio o tomar una decisión informada sobre si la carga de mitigación es aceptable.

La sensibilidad de los recursos biológicos y culturales varía enormemente según la geografía y no siempre resulta evidente en un mapa. El análisis documental permite identificar la proximidad a hábitats de especies protegidas, zonas de hábitat crítico, corredores migratorios y áreas con recursos culturales e históricos conocidos. La importancia de este trabajo no es solo normativa, sino también estratégica. Un sitio que parece limpio en un análisis inmobiliario puede presentar limitaciones biológicas o culturales que prolonguen el plazo de la evaluación ambiental o requieran la consulta con agencias de recursos que cuentan con sus propios procesos, plazos y estándares de documentación.

En los mercados occidentales, el riesgo de incendios forestales se ha convertido en un factor primordial a la hora de elegir emplazamientos. La proximidad a zonas de alto riesgo de incendio afecta a la obtención de permisos y, en algunas jurisdicciones, impone requisitos adicionales de resiliencia. También puede influir en la responsabilidad operativa a largo plazo, la disponibilidad de seguros y las normas de diseño de infraestructuras. Los promotores occidentales que no tienen en cuenta el riesgo de incendios forestales en sus estudios de emplazamiento trabajan con información incompleta.

El personal de SWCA regresa a los camiones después de una larga jornada de trabajo de campo.

Participación tribal y comunitaria: desde el principio y con frecuencia.

La consulta con la tribu no es un mero trámite para obtener un permiso. Es una relación, y como toda relación, es mucho más fácil construirla antes de necesitar algo que después.

Las tribus reconocidas a nivel federal ejercen autoridad soberana y consulta de gobierno a gobierno conforme a la Sección 106 de la Ley Nacional de Preservación Histórica, la Ley Nacional de Política Ambiental y otros estatutos federales que establecen requisitos y plazos procesales específicos. Si no se anticipan con tiempo, estas obligaciones pueden convertir un cronograma regulatorio manejable en una restricción crítica. El análisis documental puede identificar la adyacencia de tierras tribales, áreas cubiertas por tratados y áreas de uso tradicional conocidas que señalan posibles obligaciones de consulta. Pero la participación requiere más que la simple identificación.

Las naciones tribales pueden tener intereses propios en un proyecto propuesto que van mucho más allá del proceso formal de consulta. La participación informal temprana —antes de que se presenten las solicitudes y se finalicen los diseños— crea la oportunidad de un diálogo genuino que puede dar forma al proyecto y generar credibilidad ante los gobiernos tribales. Los promotores que abordan la participación tribal como un mero trámite suelen descubrir que su tarea es más compleja de lo que esperaban.

La participación comunitaria sigue la misma lógica. La evaluación de la justicia ambiental en la etapa de selección del sitio —por ejemplo, analizando la demografía de la comunidad, la proximidad a desarrollos industriales existentes, el historial de impacto ambiental y la capacidad organizativa— puede ayudar a los desarrolladores a comprender el contexto en el que se desarrollará su proyecto. Con este conocimiento, el equipo del proyecto puede diseñar una estrategia de participación adecuada para esa comunidad. Los proyectos que llegan a comunidades sin este conocimiento, particularmente en aquellas con un historial de desarrollo industrial y escasa participación en las decisiones sobre el uso del suelo, se enfrentan cada vez más a una oposición organizada.

Los requisitos de divulgación de financiación extranjera y la evolución de los marcos ESG (ambientales, sociales y de gobernanza) añaden nuevas dimensiones a la participación de la comunidad y las partes interesadas, cada vez más relevantes en la etapa de selección del emplazamiento. Conocer estos requisitos de antemano y comprender cómo interactúan con la dinámica política local forma parte de una visión integral del emplazamiento.

SWCA facilita una reunión presencial con las partes interesadas como parte de un proceso de planificación estratégica.

Calidad del aire: Conozca su perfil de emisiones antes de seleccionar su emplazamiento.

La clasificación de la calidad del aire es una de las variables más importantes y menos comentadas a la hora de seleccionar un emplazamiento para un centro de datos. El hecho de que un emplazamiento se encuentre en una zona que cumple o no con los estándares de contaminantes atmosféricos influye directamente en el proceso de obtención de permisos, la carga regulatoria y el coste de la puesta en marcha de la generación de energía y el suministro eléctrico de respaldo.

La generación in situ y de respaldo, cada vez más comunes como soluciones detrás del contador, generan emisiones que requieren autorización. La cuestión crucial en la etapa de selección del emplazamiento es si la configuración de generación prevista activará los umbrales de fuentes importantes contemplados en los programas de Prevención del Deterioro Significativo o Revisión de Nuevas Fuentes de la Ley de Aire Limpio. Los proyectos que superen dichos umbrales se enfrentan a procesos de autorización mucho más complejos, plazos más largos y, en zonas que no cumplen con la normativa, a requisitos de compensación que pueden ser difíciles y costosos de cumplir.

La carga atmosférica acumulada es una preocupación creciente en los mercados con alta concentración de centros de datos. En zonas donde se desarrollan múltiples instalaciones de gran tamaño en proximidad, como el norte de Virginia, los organismos reguladores y las comunidades están empezando a evaluar el impacto global de estos centros de datos en la calidad del aire. Los promotores que solo realizan análisis de la calidad del aire a nivel de proyecto pueden encontrarse con un marco regulatorio que ha cambiado para cuando presenten los permisos.

La variabilidad estatal y local de la calidad del aire hace que el análisis de escritorio específico para cada jurisdicción sea esencial. Una configuración de generación que se puede autorizar fácilmente en un estado puede requerir una revisión mucho más compleja en otro. California representa el entorno regulatorio más particular, con CEQA, CARB y las autoridades locales de control de la calidad del aire creando un panorama de permisos estratificado que exige un análisis temprano y específico para cada jurisdicción. Comprender la ubicación de un sitio dentro de ese panorama antes de invertir capital es sustancialmente diferente a descubrirlo después.

Vista aérea de un centro de datos.

Saber quién tiene voz y voto antes de necesitar su aprobación

La selección de un emplazamiento puede beneficiarse enormemente si se dedica tiempo a identificar qué organismos tendrán autoridad sobre un proyecto y cuál es su postura actual.

Las posturas de las agencias federales, estatales y locales varían según el tipo de proyecto, la ubicación geográfica y los recursos e infraestructuras específicos que afectará. La postura política es tan importante como la autoridad reguladora. Una agencia que actualmente experimenta retrasos en la tramitación de permisos, limitaciones de personal o cambios de liderazgo procesará las solicitudes de manera diferente a una que opera a plena capacidad con un marco de revisión de centros de datos establecido. Comprender estas dinámicas antes de comprometerse con un emplazamiento permite al equipo del proyecto establecer cronogramas realistas, identificar dónde la participación previa a la solicitud generará mayores beneficios y planificar su estrategia regulatoria en consecuencia.

Las estructuras de incentivos requieren un análisis minucioso. Los incentivos fiscales estatales y locales para el desarrollo de centros de datos son comunes y suelen influir en las decisiones de ubicación. Sin embargo, los incentivos y la carga regulatoria pueden ser contradictorios. Algunos de los programas de incentivos más agresivos se encuentran en jurisdicciones que también han implementado los requisitos de permisos y transparencia más exigentes. Además del beneficio económico, un análisis completo del emplazamiento debe examinar el entorno regulatorio correspondiente.

Marco de comparación de emplazamientos: la concesión de permisos como variable de puntuación

Los promotores pueden hacer mucho para proteger su presupuesto y su cronograma si tratan el riesgo de los permisos como una variable que se tiene en cuenta en el proceso de comparación de emplazamientos, en lugar de como una preocupación aparte que se abordará posteriormente.

Esto implica asignar un peso relativo a los hallazgos ambientales preliminares, la disponibilidad de agua y el riesgo regulatorio, la designación de calidad del aire, la complejidad de la participación de las tribus y la comunidad, la capacidad de procesamiento jurisdiccional y la viabilidad de la interconexión, junto con las preocupaciones tradicionales (bienes raíces, energía y costos). Los sitios que obtienen buenos resultados en términos de bienes raíces y energía, pero que conllevan un riesgo significativo de permisos sin resolver, no son lo mismo que los sitios que obtienen buenos resultados en todos los aspectos.

La estrategia de cartera de sitios se basa en esta lógica. Los desarrolladores que analizan más sitios, y lo hacen con mayor rigor, están mejor posicionados para identificar aquellos que ofrecen una ventaja regulatoria real. Si bien a primera vista puede parecer un uso ineficiente de los recursos, ofrecer opciones en una cartera de sitios en distintas etapas de análisis representa una estrategia competitiva.

MÁS DE LA SERIE

• Parte 1: De la tierra a los datos: La guía completa para la obtención de permisos para centros de datos (Perspectivas de expertos) | SWCA
• Parte 3: Superando las brechas: Coordinación interinstitucional y entre las partes interesadas para el éxito en la obtención de permisos.
• Parte 4: Permitiendo el futuro: alineando las evaluaciones ambientales y la expansión de los centros de datos
• Parte 5: De la aprobación a la operación: permisos de construcción que se adaptan al tamaño de su campus.

El papel de SWCA en este proceso es el de socio estratégico en la fase inicial. Aportamos información regulatoria, experiencia ambiental, capacidad de colaboración con comunidades indígenas y locales, y conocimiento de la jurisdicción al proceso de selección del emplazamiento antes de la inversión de capital. Y mantenemos esta perspectiva integral en cada fase posterior de la ejecución del proyecto. Para contactar con nuestros expertos en permisos para centros de datos, consulte la información de contacto en los perfiles de los autores que acompañan a este artículo.